这本文章详细为你讲解了房地产开发支出土地增值税清算扣除项目的题和一些关于土地资本化包括哪些项目相关的话题，希望对大家有帮助!
原房地产开发支出土地增值税清算扣除项目乔小水
文章
一、相关规定
1《土地增值税暂行规定》第七条第三款房地产开发成本，是指与房地产开发项目有关的销售成本、管理成本和财务成本。计入财务费用的利息支出，可根据转让房地产业务和金融机构提供的证明数据，按实际计算分配扣除，但上限不得超过按同类商业贷款利率计算的金额.同一时期的银行。其他房地产开发费用按照本条规定计算金额的5%计算扣除。无法按照转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，按照房地产开发成本的规定按照房地产开发成本总额的10%计算扣除。本文。上述扣除额的具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。
2《财政部国家税务总局关于土地增值税若干具体题的通知》关于扣除项目金额中利息费用的计算利率上调按国家有关规定执行。超过增加的部分不能扣除。您不能扣除贷款期限内的利息、利息或罚金。
3、《国家税务总局关于土地增值税结算题的通知》房地产开发费用扣除财务费用利息费用按实际计算扣除，并允许按划转金额分配。提供房地产项目和金融机构证明，但最高限额不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发成本按照“取得土地使用权支出金额”与“房地产开发成本”之和的5%计算扣除。无法按转让的房地产业务计算利息费用或无法提交金融机构证明的，按土地使用权取得金额的10%计算扣除房地产开发成本。”和“房地产开发成本”。全部使用企业自有资金且无利息支出的，按照上述方法扣除。房地产开发商向金融机构借入资金或者其他借款时，房地产开发企业计算扣除时，不得同时适用本条第一款、第二款两种方法。在缴纳土地增值税时，计入房地产开发成本的利息费用，必须调整计算扣除。他们来融资成本。
4《国家税务总局广西壮族自治区税务局通知》第四十三条“房地产开发成本，是指开发土地、新建建筑物及配套设施所发生的成本，包括相关的销售成本、管理成本和再开发成本。”房地产开发费用按照下列原则处理财务费用中的利息费用，能够按照转让的房地产项目计算分配并经金融机构认证的，可以扣除。但最高限额不得超过按照商业银行同期同类贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“总额的5”计算扣除。包括“取得土地使用权所支付的费用”和“房地产开发成本”，如果无法按照转让的房地产业务计算利息成本或无法提交金融机构证明，则房地产开发成本计算如下。扣除额按“取得土地使用权支出额”与“房地产开发成本”之和的10%计算，在全部使用自有资金且无利息支出的情况下扣除。纳税人对金融机构借款和其他借款计算扣除房地产开发成本时，不得同时适用本条及各款规定的两种方法。纳税人用于银行贷款的结算单据等视为金融机构的证明，纳税人向纳税人提交用于房地产开发项目建设的单据时，提交前发生的金融机构贷款利息支出纳税人向纳税人提交的文件，项目开发产品的最终竣工证明，按照规定从计入房地产开发成本的利息费用中扣除。纳税人向纳税人缴纳费用、咨询费、利息和罚金从金融机构借款时的财务顾。金融机构超过贷款期限因利息或其他逾期还款而收取的款项，不扣除利息费用。
2.开发成本和开发管理费用的区别
开发间接成本计入资本化开发成本，根据《土地增值税暂行规定实施细则》第七条第（二）项，开发间接成本是指直接组织、管理开发所发生的费用。业务包括工资费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。
人们很容易将房地产开发成本与开发管理费用和房地产开发成本混淆。由于房地产开发成本有比例，且开发间接费用可以作为加计20%的依据，一些纳税人有意无意地将成本尽可能转嫁给房地产开发成本。如果不做具体区分，土地开发成本就会被夸大，相应的房地产开发成本和退休扣除也会同时被夸大，最终降低附加值和价值。——按增值税税率减少应纳土地增值税。
1开发用地缴纳的土地使用税
《企业会计准则第1号——存货》中规定“存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的加工成本包括直接人工成本和按照一定方法分配的制造成本。存货的其他成本是采购成本。“除了成本和搬运成本之外，还有将库存返回到当前位置和状态所产生的其他成本。”
因此，有观点认为，土地使用税应在商品房竣工前计入开发成本，商品房竣工后将土地使用税计入管理成本。
这种说法有一定道理。但目前有关土地增值税的所有法律、法规、规章和规范性文件中尚无相同或相似的规定。
对于这个题，国家并没有明确表态。一些地区制定了税收政策，例如
琼地税函[2007]356号房地产开发企业缴纳的土地使用税，无论房地产项目竣工前还是竣工后，均应按规定在管理费用中扣除。
大地水函[2008]号188号纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，纳入“房地产开发成本”的“管理费”扣除。
青地水发[2008]100号房地产开发项目竣工前后，开发企业缴纳的清算项目城镇土地使用税，纳入管理费，按规定扣除。
根据上述情况计算土地增值税时，建议以开发用地缴纳的土地使用税按照“开发成本”规定处理。
2土地纠纷产生的诉讼费用和律师费
诉讼是公司行为的一种，诉讼标的是房地产企业作为公司，而不是具体的开发项目，因此，无论诉讼原因如何，诉讼费用和律师费都应被视为诉讼成本。计入“企业管理费用”的企业成本不应资本化计入“开发费用”。
3、房地产公司免费代业主办理过户手续。
这部分成本是在销售过程中产生的，应该被视为公司的促销手段。在会计中，它必须计入“销售费用”。计算土地增值税时，销售费用不能扣除。
4公司发展部、预算部、物资部、技术部等部门费用
企业发展部、预算部、物资部、技术部等部门作为企业的常设部门，应属于企业的内部管理机构，其职能是为企业的所有项目提供服务。针对特定项目的内部管理机制。因此，这些部门的成本在发生时应视为企业费用并计入公司的“管理费用”，但不能视为业务费用并计入“开发费用”。即使公司只拥有一个项目，这些成本也应被视为公司的“管理成本”。
5营销设施建设成本
观点一《房地产开发经营企业所得税处理办法》第二十七条规定，营销设施的建设成本可以作为开发管理费用扣除。虽然《土地增值税暂行规定实施细则》第七条没有明确规定，但在计算土地增值税时，按照同一税种实行一致政策的原则，营销设施建设成本也已制定，应允许计入管理费用。
观点二根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，列有开发管理费。由于销售设施的建设成本未在规定中列出，因此土地增值税的计算必须与企业税规定不同，并且销售设施的建设成本不能作为开发间接成本扣除。并且必须计入销售成本。
建议采取的行动多个地方对此题的监管不一致。建议大家严格遵守当地的规定，避免在执行过程中因理解差异而产生纠纷。
6商务招待费
财发字[1995]根据《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第六条第二款、第七条规定，“土地及新建房屋开发成本及以下实际房地产开发成本是指纳税人承担房地产开发项目的费用，实际发生的成本以下简称房屋开发成本，包括征地拆迁补偿费用、初步设计费用、建筑安装技术费用等、基础设施费用、公共配套费用等。设施成本、开发间接成本.开发间接成本、工资、成本、折旧成本等，是指直接组织和管理开发项目所发生的成本，如维修费、办公费、水费、水费等。包括“电费、劳动保护费、自用房屋折旧费等”，因此可以扣除土地增值税业务开发成本-业务招待费不包含在开发管理费用中业务招待费费用计入期间费用，并按规定扣除。
3、借款费用
1个人及关联方借款费用
房地产企业向个人及关联方借款费用应如何扣除？可以委托其他单位或者个人向金融机构借款，交给该单位使用，然后从该单位扣除利息吗？
《国家税务总局关于土地增值税结算题的通知》《可按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的财务费用利息费用实际情况；最高限额不能超过与商业银行相同的金额，并且是根据同期贷款利率计算的金额。”
企业从个人或关联方获得的贷款不能在计算土地增值税时扣除，因为它们不是从金融机构获得的，也无法获得金融机构的贷款证明。
委托其他单位或者个人向金融机构借款时，无论资金直接存入委托人账户还是直接从委托人账户划转利息，都必须以委托人的名义进行。贷款协议必须以委托人名义，以受托人名义签署，还款文件和付息收据必须以受托人名义开具。因此，该活动并不能提供客户向金融机构借款的法律证据，且所支付的利息不可扣除。
2委托贷款借款成本
我可以全额扣除接受“银行寄售贷款”所产生的费用吗？
在委托贷款业务中，银行作为中介机构而非贷款业务的主体，仅提供代理服务。所赚取的收入仅限于“代理费收入”。收取的利息被视为“其他应付款项”。因此，委托贷款本质上不属于金融机构贷款，应归入非金融机构贷款。
在本次借款活动中，房地产企业从金融机构收到的付息凭证不能作为向金融机构借款的证据。该利息成本在计算土地增值税时不能作为银行借款利息扣除。
3资本化利息
开发成本中包含的资本化利息应如何处理？
为防止开发成本虚增，将借款费用纳入开发成本加计扣除计算依据，《国家税务总局关于土地增值税结算题的通知》规定如下土地增值税在结算时已计入房地产开发成本，因此必须将利息成本调整为财务成本来计算和扣除。也就是说，资本化利息必须按照开发成本和财务成本来计算和扣除。
4资金顾费、咨询费、罚息等
《国家税务总局广西自治区税务局通知》第四十三条“纳税人向金融机构借款，缴纳贷款咨询费、咨询费。因逾期还款，金融机构加收利息、附加费、利息等。超过贷款期限的金额不扣除利息费用。”
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