第一章商业地产项目规划
第一节市场调查
看点01商业地产市场调研阶段
商业地产市场研究必须通过严谨的步骤一步步推进，才能得出更加科学的结论。商业地产市场调研一般分为六个步骤
确定您的市场研究目标。
决定市场研究的内容。
选择市场研究方法。
制定市场研究计划。
我们进行市场调查。
分析并撰写调查报告。
要点02如何确定市场调研的目的
确定商业地产主体，根据调查目的，常用以下方法
探索性研究。研究的题和范围不明确，无法确定研究什么，只能收集一些数据进行分析，找出关键点，然后进行进一步的研究。
解释性研究。仅仅从外部联系中找出各种相关因素，并不能说明什么是因、什么是果。
因果调查。了解因果关系，包括地点、环境、品牌、公司优势、形象以及其他起主导作用的因素。
第03点决定市场研究内容
商业地产市场研究一般需要提前规划，尤其是以表格或的形式，在提醒受访者的同时提供准确的信息。
收集与研究目的相关的信息。
我们分析研究数据，提取最核心的内容和题纳入市场研究内容。
我们咨询专业市场专家和客户来审查初步研究。
对内容进行相关检查，并为最相关的内容做出适当的选择。这不需要列为完整的调查。
要点04选择市场研究方法
您的研究方法将取决于您正在研究的对象-您将从哪里获得所需的研究数据-这可能是消费者、运营商、商业房地产专业人士、行业或物业经理。然后确定样本量、抽样方法、研究区域、研究者等。
要点05制定市场研究计划
商业地产市场调研计划是研究的指导方针和计划，必须包括目的、方法、时间、人员等具体的准备和实施步骤，一般来说，一份完整的市场调研计划必须包括以下内容。
调查目的。我们为撰写可行性研究报告提供依据，支持销售价格，分析房屋销售不佳的原因。
研究方法。是否进行电话访谈、是否保存调查卷、是否进行面对面访谈等。
抽样方法。应采用哪种抽样方法随机抽样还是集中调查？什么样的样品符合您的要求？
日程。调查准备、正式调查、数据处理、报告撰写和报告提交的开始和结束时间必须明确。如果我不能按时完成，我可以延期吗？
主要是.例如，总体计划由谁规划和执行，研究数据由谁输入，报告由谁撰写。实行项目责任制，确保工作清晰。
预算。尽可能详细地列出完成调查所需的资金。
要点06进行市场调查
一般来说，进行市场调查的方法和步骤如下
培训市场研究人员。
模拟参观、试用参观、陪同参观。
正式考察访。
我们进行卷审查，以防止调查员不当行为并测试调查质量。
要点07商业地产快速研究的关键要素
快速检查商业地产的关键要素包括
政策。包括区域发展战略、发展重点、产业政策、金融政策、土地政策、商业地产开发政策等。
计划。它提供城市综合规划、城市区域发展规划、基础设施布局和建设、路网结构、地方政府重大项目和公共建筑信息。
人文学科。我们调查商业区、人文以及主要人文活动。
开发商。开发商的优势、背景、项目获取方式、开发经验、开发理念等以及竞争对手的优势。
要点08商业地产市场研究项目
商业地产市场研究项目包括以下几个方面
经济环境。商业地产项目开发周期长、投资规模大，受经济发展和政策影响较大，开发的最终目的是通过租赁、运营、销售等方式实现开发利润，因此风险很大。因此，在开发商业地产项目时，对经济环境进行研究非常重要。
土地状况。地方城市的结构对于商业地产的发展非常重要，而在传统的商业领域，无论是同业的集合还是不同产业的转型互补，都可能存在市场机会。城市内的位置位于行政、经济领域，在文化、文化等人口活动集中的地方，城市的功能很容易行使，商业氛围也因人的集中而自然形成。
城市发展规划和政策。每一个城市的发展都有一个发展规划，商业布局和规划是城市功能完善的标志之一。因此，在开发大型商业地产的过程中，及时了解商业布局方案，避免政策风险和重复建设非常重要。
本地零售结构。对区域零售结构的市场研究可以反映该区域零售经济活动的指标和业务特征，也可以为项目的市场定位、业态设计和经济利润预测提供定性参考分析。主要包括按地区销售趋势、按大型主力店销售趋势、按行业销售趋势、按商圈竞争情况等。
竞争者。在对大型商圈进行市场定位和商业功能推荐时，需要调研了解城市地段同类产业的收入状况并进行预测和评估。
未来商业地产供应。在某个区域开发商业地产，首先要对该区域未来的商业地产供应进行研究，并进行商业规划设计。商业地产的盈利能力最终取决于租赁和销售后的经营状况。
消费者的消费行为。我们主要对人口结构、家庭构成、收入水平、消费水平、购买行为、交通、出行方式等六个方面的消费者生活特征进行研究。
网站条款。场地条件是指拟建项目周围的环境及其自身因素对业务运营的影响。商业地产的区位优势与其周边环境密切相关，包括道路类型、顾客进入商业区的便利程度以及社区类型。
商业区。商务区是以商业建筑为中心，以商业建筑为中心一定距离的半径范围的区域。实际调查应考虑行业、产品特性、交通网络分布等因素。
第09点商业调查的目的
商业调查的主要目的包括以下三个方面。
了解商圈人口分布和居住结构。
明确经营范围。
预测经济效益。
第十点商圈构成及客源
业务区由核心业务区、辅助业务区、边缘业务区组成。核心商圈辐射半径约1公里，客户总数占55-70%。
次要商务区包括商店总顾客的15至25人。辐射半径为3至4公里，一般消费品很少能辐射到商业人群，核心因行业而异。
周边商圈辐射半径不足7公里，一般只有大型百货、专卖店才有这样的辐射能力。
第11点如何确定商业区域
商业区的确定有以下三种方法。
确定商业区的人口数量和距离。商业区的规模由人口和距离决定。吸引力取决于最近商业区的人口和驾驶距离。
计算零售商业市场的饱和系数，确定特定类型产品在特定商业区域销售的饱和系数，并以此计算该区域内同行业是否存在过剩或短缺。
从消费者的角度来看，消费者使用特定商业设施的概率预计会根据反映产品丰富程度的商业区域、购物时间以及商业设施的规模和强度而变化。
第十二点商业地产面积调查项目
商业地产面积调查项目如下。
一级市场土地出让情况。
市中心商业地产施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积及结构、销售额等。
城市商业地产价格趋势、不同地区和房产类型的价格。
市内各大开发商的开发项目及销售情况。
市场交易。
商业地产相关的地方政策法规。
第十三点分析现有商业地产项目
现有商业地产项目分析的主要内容是开工面积、销售面积、竣工面积、销售价格、空置面积、进度状况的分析比较。
第十四点市场土地出让分析
市场土地出让分析主要包括土地出让金额、使用方案、土地出让方式、土地价格、土地出让金征收情况等。其中，最需要分析的就是土地流转方式。
土地使用权出让方式是指国有土地代表将国有土地使用权转让给土地使用者时采取的方法或者程序，是指取得土地使用权的方式。韩国土地使用权转让有拍卖、招标、协议三种方式。
第十五点影响商业地产价格的因素
影响商业地产价格的因素如下。
宏观经济趋势。商业地产市场与宏观经济密切相关，因此当宏观经济增速下滑时，商业地产市场反应较快。
当地政府的态度。商业地产市场与地方经济紧密相连，不排除个别地区可能出台影响价格的措施，以保护地方利益。
宏观调控政策。目前，国家尚无商业地产价格宏观调控政策。
心理预期的变化。心理预期是人们对市场的综合判断，在其他条件不变的情况下，有助于推动市场价格。
第十六点消费者行为研究与分析
我们围绕消费者生活特点，从以下六个方面进行研究。
人口结构。人口结构主要按年龄、性别、受教育程度、职业分布等进行分类。除了考察当前的人口结构外，我们还预测过去的人口集中度、增长率和未来的人口变化。当一所大学在特定区域规划建设时，人口增长速度和人口结构变化非常快，直接影响整个区域的消费模式，极大地影响业态设计。
家具组成。根据户数、家庭规模、成员状况、人口数量的变化，可以根据人口比例了解城镇化的发展和生活方式的变化。
收入水平。根据收入水平识别消费潜力、消费能力和当前消费状况。例如，个人年收入5万元的消费者与个人年收入8万元的消费者对于去哪里购买服装的选择完全不同。前者通常选择市场，而后者则主要集中在专卖店和百货商店。
消费水平。消费水平是特定地区消费者活动的直接指标，也是零售行业最重要的指标。根据消费水平，识别每个家庭的消费情况，按产品组划分消费，计算出商圈一般消费的购买力。
购买行为。通过购买行为研究，您不仅可以了解消费者在哪里消费以及他们消费的主要产品和服务，还可以了解他们选择产品和服务的标准。
交通和出行方式。不同业态、行业类型在消费者消费空间和规模上的需求，在出行时间上具有心理尺度。在路上花费的时间不超过15分钟。
一、从消费需求的角度看，竞争者可以分为哪几个类型？
在消费者需求方面，竞争对手包括-abce、
全部。期望竞争对手B.类别竞争对手
种子。有竞争力的产品D.竞争对手多样化
E.品牌竞争对手
分析
从消费者需求的角度来看，市场上企业面临的竞争对手可分为四种类型
想要一个竞争对手
需求竞争对手是提供满足非消费需求的各种产品的竞争对手。消费者的需求同时是多样的，但又很难同时满足，在这种情况下，只能满足一种需求，导致不同产品之间的竞争。随着消费者收入的增加，人们产生了各种愿望，比如购买家庭耐用消费品、装修家居、旅游等，以提高生活质量，但在财力和时间上，消费者只知道自己能选择什么。他们可以在此期间规划自己的愿望目标。
类别竞争对手
准竞争是指满足同一消费者需求的不同产品之间的替代性，消费者决定自己想要的类型后发生的低层次竞争也称为平行竞争。例如，普通消费者是否应该购买自行车或轻便摩托车来以某种方式解决上班通勤题？这两种产品可以相互替代来满足运输需求，并且由于这些产品是相关产品，因此提供运输服务的各个公司都在这个细分市场中竞争，并且相互平行竞争。
产品形态的竞争对手
产品形态竞争是指满足相同消费者需求的同类产品的不同产品形态之间的竞争。一旦消费者确定了他们需要什么类型的产品，他们就必须决定购买哪种产品。例如，买电视时，应该买32英寸还是37英寸的电视？那么，不同的企业提供相同类型但质量、型号、包装等不同的产品，就在这个细分市场形成竞争，成为产品形式的竞争对手。
品牌竞争对手
品牌竞争是指满足相同消费者需求的同一产品类型的不同品牌之间的竞争。例如，当消费者购买手机时，他或她购买的是摩托罗拉。或者你更愿意买诺基亚？随后，提供相同类型但不同品牌的知名公司在该细分市场创造了竞争。每个人都是品牌竞争对手。
为了获得成功，企业必须在满足消费者的需求方面比竞争对手做得更好。一个公司的营销体系总是被一群竞争对手所包围和影响。因此，企业必须加强对竞争对手的研究，知己知彼，扬长避短，有力地决定自己的产品在消费者心目中的地位，获得战略优势。
二、市场类型有哪些？
1、完全竞争的市场是没有任何扰乱或干扰的市场结构。
特点完全竞争是一种市场结构，同一产品有许多卖家，没有任何一个卖家或买家可以控制价格，进入容易，资源可以随时从一个用户转移到另一个用户。例如，许多农产品市场都具有完全竞争市场的特征。没有足够的企业或消费者来影响价格的市场。
2.垄断竞争是指许多制造商生产和销售同一类型差异化产品的市场结构。
特点在垄断竞争理论中，市场上生产非常相似产品的众多制造商的总和称为生产集团。例如加油站团体、快餐团体、理发店团体等。
3、寡头垄断又称寡头垄断或寡头垄断，是少数卖家主导市场的市场状态。英语中的这个词来自希腊语，意思是“少数卖家”。
特点寡头垄断是一种既有垄断成分又有竞争成分的、接近完全垄断的市场结构。其特点是少数制造商垄断某一特定行业的市场，这些制造商的产量占整个行业总产量的比例很高，控制了该行业产品的供给。双重垄断另一种垄断。
4、完全垄断市场是指整个行业只有一个生产者的市场结构。
特点这种市场结构形成的主要条件首先，制造商是一个行业，整个行业只有一个制造商提供整个行业所需的所有产品。没有替代品，我们也不受竞争对手的影响。
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