作者|吴晓芳最高人民法院民事第一庭
来源|最高法院法官公众号‘FrancePungyen’
一、案例介绍
A先生于2004年购买了一套房子，当时的价格为18万韩元，他支付了首付8万韩元，银行贷款10万韩元，契税、税金等其他费用1万韩元。结婚时，我还清了贷款本金和利息5万元。A先生于2008年与B先生结婚。房价41万元，产权登记在A先生名下。婚姻期间，两人共同偿还贷款10万元，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时，房价90万元。
甲、乙对解除婚姻关系无异议，但对住房补偿金额有异议。A先生认为，自己在婚前与房地产公司签订了房屋买卖合同，并向银行贷款，婚后还款贷款本金和利息达10万元，但银行却扣除了一定金额每个月从他的工资卡上扣除。且该女子并未参与还贷。如果离婚，您无法获得任何补偿。乙女认为，由于双方没有约定单独财产制度，男方的工资收入应属于夫妻共同财产，如果离婚，应按财产价值90万韩元进行赔偿。按金额减去男方购买价18万韩元计算，乙女应获得的赔偿为40万韩元。
2.法院判决
一审法院判决甲先生与乙先生婚后偿还贷款10万元，甲先生每月用工资卡偿还银行贷款，但双方未同意单独划出资产。A先生的工资收入必须属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干题的解释》第十条规定“夫妻一方婚前订立房产买卖合同，以个人财产购买房产的，如果获得银行贷款，夫妻婚后使用共同财产，且房产登记在还贷并支付首付的人名下，则该房产不属于依照离婚时双方协议前款的规定，人民法院可以裁定该房产归产权登记方所有，未付清的房产归对方所有。产权登记一方“一方的个人债务、婚后共同清偿的金额以及由此产生的财产增值额，均属于产权登记一方的财产。”按照下列规定向另一方提供补偿离婚时，依婚姻法第三十九条第一项规定。规则，
第一步，计算争议财产的估价率，即争议财产的市场价值除以结婚时争议财产的价值+共同支付的利息+其他费用=90。/=200%；
第二步，计算未登记者获得的补偿，即联名贷款还款金额乘以房产估价率，其中一半即为应补偿金额。10乘以200%=20万元，未报名者获得的励为10万元。一审法院判决涉案财产归甲男子所有，甲男子须向乙女子赔偿10万元。
乙女不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
3.要点及理由
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干题的解释》颁布实施后，在审判实践中，不同地区法院对增值部分的计算采取了不同的做法。依第十条规定偿还婚姻内共同贷款。结果也存在很大差异。如果一方在婚前贷款购买房产，婚后夫妻共同偿还贷款，则分步计算如何计算离婚时共同还款的增加额。
第一步是计算房产升值率，即房产升值率=房产现价除以房产成本，其中房产成本等于房产购买时的价格。+共同利息支付+其他费用。计算房产估价率时还必须考虑利息成本，但简单地用房产现价除以结婚时的价格并不能直接得出估价率。“其他费用”是指与交易相关的费用，如契税、印花税、营业税、评估费、经纪费等，不包括公共维护费用和公共维护费用。财产税，因为成本的依据不是交易，而是由于财产的长期使用而产生的费用；
第二步，计算非房产登记方获得的补偿，即联名贷款还款金额乘以房产估价率，其中一半即为应补偿金额。
在计算具体赔偿金额时，必须注意确定计算时机，这里的增值是指婚后的增值，不包括婚前的增值，婚前的增值是一方的个人财产。同时，必须考虑两种情况的纠正题。
首先，如果离婚时无法偿还贷款，则只能将夫妻共同偿还的利息计入房产成本，但超过20年未偿还的贷款利息不能计入房产成本30年的成本，否则超过20年未偿还的贷款利息不能计入房产成本，可能会出现登记业主以外的当事人。虽然你没有享受到潜在的利润，但你实际上却要承担赔偿金额降低的不公平后果。包括所有兴趣。
第二种是一方在一定时间后、结婚前购买房产的情况，在计算房产估价率时，必须以结婚时的房产价格为基础，以结婚时的房产价格为依据。不能以实际购买房产时的为准。购买和结婚之间的房地产价格为。增值收入属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算方法简洁、易懂、易于操作，为审判实践中审理相关案件提供了参考方法。
另外，需要指出的是，法官在离婚时分割争议财产时，不仅要理解“婚后双方共同偿还共同贷款以及由此导致的财产增值”，还必须按照与离婚程序法.根据婚姻法第三十九条规定，根据案件具体情况，本着保护儿童、妇女权利的原则，进行公正审判。也就是说，计算出的赔偿金额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的是相对公平合理地解决纠纷，保护双方利益。到离婚。以平衡的方式。
实践中有时会出现房价下跌的情况，比如以较高价格购买房产，但婚后夫妻共同还清贷款几年后，离婚时房产的现值比刚买的时候低了，跌了。面对房产价值不增长甚至出现负增长的情况，认为产权登记一方应向另一方补偿至少共同偿还贷款本息的一半。原因有二
首先，一方在婚前签订房产买卖合同，买方选择购买房产的地点、楼层、方向，另一方婚后只参与还贷。当然，你必须承担房价下跌的风险。
其次，房产属于离婚时登记的一方，如果仅用于居住而不用于投资，不会因房价暂时下跌而造成财产重大损失。
4.最高人民法院民事第一法庭的意见
适用婚姻法司法解释第十条时，夫妻共同偿还的金额及相应的增值部分，为夫妻共同偿还的金额乘以房地产升值率。所谓房产增值率，就是房产现价除以房产成本，房产成本包括购买时的房产价格+联名贷款还款利息+其他费用。
温馨的提示
阅读本文时，读者应该注意到，文章中的“房地产成本”计算实际上分为两种情况
一种是结婚时购买房产的情况。此时的“房产成本”包括购买房产时的价格+联名贷款还款的利息部分+其他费用。
第二种情况是婚前购买房产。此时的“房产成本”包括结婚时的房产价格+联名贷款还款利息+其他费用。
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