关于这类的【评估案例集】武汉市度假区用地评估案例和武汉市基准地价修正的相关题，想必都是想知道的，那接下来就让小编为大家分享一下吧！
考核目标基本情况
1土地规划条件
评价对象位于武汉市东湖生态旅游风景区，用途为度假村，用地面积4,026,687，规划容积率03，土地出让年限50。年龄。
2自然景观条件
评价主体所在的武汉东湖生态旅游风景区总面积8168平方公里，其中湖泊面积33平方公里，土地面积42平方公里，森林面积7平方公里。目前已对外开放的听涛、磨山、落雁、吹滴四大景区，拥有景点155个，山峰34座，树木300万余株，湖岸绵长，总面积1115公里，规模宏大。生态资源。区域。
东湖是首个国家级风景名胜区，是集山水与自然资源、三国文化、跨文化、历史遗迹、风景名胜、休闲、科技文化教育于一体的风景名胜区。其他人力资源每年接待中外游客超过300万人次。东湖的梅园、荷园、樱花园、牡丹园、楚文化旅游景点享誉全国。东湖风景区还是国家梅荷研究中心的所在地。
综上所述，武汉东湖旅游区具有良好的旅游区位条件、旅游市场和旅游开发条件，旅游资源条件显着，具有较高的审美价值、科学价值、文化价值和休闲度假价值。
评估方法
1选择方法
根据上述对特殊土地估价方法选择的审查，估价对象不能采用市场比较法、收益折减法、成本法，也不具备采用其他估价方法的条件。作为建成后即可产生收益的特殊用地，评估对象的规划条件明确，可以采用剩余法进行评估。另外，可以考虑按照标准地价系数修正法进行评估。
2基准地价系数修正法技术思路
目前，《武汉市城区土地等级及基准地价更新技术报告》（以下简称《武汉市基准地价报告》）将土地按用途分为商业、居住、工业三类。根据城市土地分类，度假区属于商业用地，现行《武汉标准地价报告》中的商业用地可以参考评估，但不能简单套用。主要原因是《武汉基准地价报告》的商业用地层面要素并未包含影响度假区价值的重要因素——。本次评价得出的自然景观条件和地价由于自然风光良好，导致地价上涨。
因此，在采用标准地价系数修正法评估游憩用地时，需要根据自然景观条件加上地价增量。即，如下所示。
度假区地价=标准用地系数修正法评估价+自然风景地价涨幅
3、自然景观地价涨幅评价方案
为了评估自然景观土地价格的上涨，可以借鉴商誉评估的超额收益法的原理。
商誉权是一种排他性权利，不通过一般商品或生产资料转让，而是基于盈利能力转让。因此，价格是根据增量收入而不是自身成本来确定的。买方之所以愿意支付价格，正是因为这将为公司未来带来超额收入，这就是超额收益法的基础。超额收益法的基本思想是估算商誉给企业带来的超额收益，即企业购买商誉后商标或商誉在新收入中的贡献，然后从100折现韩元。支付一定比例的费用以获得公司的声誉价值。
在度假区评价中，假设武汉市东湖生态旅游风景区外有一个度假区B，与评价目标相同，所谓“相同”是指两个基准地价要素为相同，按照基准地价系数修正法进行评估，地价相同。但由于评价目标位于旅游景区内，且以度假村形式运营，假设两个度假村的经营条件完全相同，收入自然会高于度假村B。超额收入自然是由于评估主体所在地方的自然风光条件良好，而如果将其折算下来，则土地价格会因自然风光条件而上涨。
评估过程
采用基准地系数修正法的评估价格
根据《市人民政府关于实施2007年武汉市区土地等级及基准地价标准的通知》，2007年武汉市区土地等级及基准地价标准自2008年3月1日起实施。
土地等级和评价参考土地确定Vlb。
根据《武汉市城市土地定级及基准地价评价》城市土地定级分类，评价主体为六级商业用地，对应的基准地价标准为2189元/平方米。
确定影响评估对象价格地位因素的总修正系数Ki。
根据评价对象的实际情况，将影响评价对象地价的各种因素组合成《六级商业用地区位系数修正系数指数表》和《区位修正系数表》。通过“六级商业地块因素”的比较，计算出评价地价影响因素的总修正系数Ki=-01550。
确定正在评估的地块的各个系数修正因子的乘积Kj。
a.求得容积率修正系数K1。
规划评价容积率为03。度假区规划容积率普遍较低，容积率对度假区的影响远小于一般商业用地，因此，在以基准地价评估使用商业用地的度假区时，无需根据商业用地容积率修改系统，进行校准。即，体积比修正系数K1=1。
b.寿命修正系数K2的测定
评估用地的使用年限为50年，标准地价报告中商品用地的标准使用年限为40年。考虑到商业用地法定最长出让年限为40年，度假村法定最长出让年限为50年，均为法定最长出让年限，因此无需使用商业用地用途与民生修正系数表进行修正。换句话说，使用年限的周期修正系数为K2=1。
c.确定交易周期修正系数K3。
目前，《武汉市城市土地等级及基准地价评估》评估基准日为2006年6月30日，评估对象的评估基准日为2008年9月30日。交易日期需要更正。
根据有关部门公布的统计数据，确定交易周期修正系数K3=1125。
d.地块面积条件修正系数K4的确定
评估用地面积对土地利用十分有利，根据《无界城市土地等级及基本地价评估表——商业用地地块面积状况修正系数》，地块面积状况修正系数K4=106为坚决。
e.确定囊泡形状校正因子K5。
评估地块形状较为规则，具有适合用地的形态。根据《武汉市城市土地等级及基准地价评价——商业用地地块形状修正系数表》，确定评价主体的地块形状修正系数K5为1035。
F。土地开发程度修正系数K6的确定
待评价地块开发等级为地块红线外“六通”，且红线以内土地平坦，与标准地价确定的开发等级相同，故修正地块发展水平系数K6=1。
确定根据转让条款评估的包裹价格。
若将上述计算出的各因素的修正系数代入基准地价公式，则评价对象单位面积地价如下。
V=VlbKj
=21891-01550)112510610351
2283元/平方米
但
土地总价=22834026687/100009193万元
自然风光地价上涨
参考同类度假村，确定评估用地可建设标准间220间，价格水平比同标准度假村B标间高120元/天，入住率为70。但
房间超额收入=22012070365/10000
约675万元/年
根据度假村餐饮、等收入与客房收入一般比例的高低，度假村餐饮、等收入超额收入按客房超额收入的20确定，等于
超额总收入=6751+20=810万元/年
若减免利率设定为8，则按50年以上自然风光评估的地价涨幅如下。
8108[1-1/1+850]9909万元
地价待评估
评估地价=标准地价系数修正法评估价+自然风景地地价涨幅
=9193+9909
=19102万元
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